Incentivos à Habitação – Isenção de Mais-Valias
O diploma que aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação foi publicado no passado dia 20 de maio (DL n.º 97/2026).
As medidas têm como objetivo fomentar a oferta de habitação nos mercados de arrendamento e aquisição, mobilizando os setores público, cooperativo e privado. Através de um regime de incentivos fiscais, são aprovadas alterações ao código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), o Código do Imposto das Pessoas Singulares (IRS), o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), e o Código do Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
A par destas alterações, o Governo cria também o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA) e o Regime Simplificado de arrendamento acessível (RSAA), os quais só produzirão efeitos em 1 de setembro próximo.
Uma das principais alterações centra-se na alteração do artigo 10.º do Código do IRS, ou seja, no regime das mais-valias, criando-se importantes benefícios para quem vende um imóvel destinado a habitação. Assim, estão excluídos de tributação em sede de IRS nas chamadas “mais-valias”, os ganhos provenientes de venda de imóvel destinado a habitação (para além da habitação própria e permanente), desde que se encontrem verificadas as seguintes condições:
- O valor da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a compra de imóvel, seja reinvestido na compra de outro(s) imóveis, situados em território nacional, destinados ao arrendamento para habitação com renda considerada moderada;
- O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da venda;
- O contribuinte manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
Além disso, no caso de reinvestimento em aquisição de imóvel para arrendamento, este, em princípio, terá de ser celebrado no prazo de seis meses.
Cumpre ainda referir que estes benefícios aplicam-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Márcia Passos
Advogada *
Formadora e Docente do Ensino Superior
Deputada à Assembleia da República XIV e XV Legislaturas
(*suspensa temporariamente e desde 1.09.2025 por exercício de funções públicas – vogal administradora (S.E.E.))
